Friedrich Hayek schrijft over een weg geplaveid met goede bedoelingen die uiteindelijk de samenleving ondermijnt en haar burgers tot slaven maakt. Toch blijft het onweerstaanbaar om de Staat in te zetten om verondersteld falen van markt en samenleving op te lossen, met maatregelen die vaak erger zijn dan de kwaal. De maatregelen in de Wet betaalbare huur zijn een vorm van centrale planning in de economie waarbij de Staat de prijs bepaald waartegen middenhuurwoningen kunnen worden verhuurd waardoor uiteindelijk het aanbod nog verder afneemt.
Hayek beschrijft in zijn essay “The Use of Knowledge in Society” (1945) en zijn rede “The Pretense of Knowledge” (1975) het probleem van kennis is dat zij vaak verspreid, gedeeltelijk, vluchtig en vaak onjuist is. Hayek redeneert dat geen enkel persoon of instituut ooit over alle informatie zou kunnen beschikken die nodig is om volledig geïnformeerde economische beslissingen te nemen voor een hele samenleving. De relevante informatie is namelijk verspreid over talloze individuen, ieder met de eigen unieke en gerichte inzichten en kennis van hun persoonlijke waarden en omstandigheden.
Het is de centralisatie van de economie die eerder leidde tot lege schappen in de Soviet Unie en haar uiteindelijke ineenstorting, en dezelfde strategie zorgt nu voor steeds meer problemen in de onze. Een overheid die “daadkrachtig” optreedt tegen huisjesmelkers doet aan symptoombestrijding in plaats van de oorzaak van dergelijke hoge prijzen aan te pakken.
De Staat eigent zich door de Wet betaalbare huur een rol toe die zij onmogelijk kan vervullen: het universeel vaststellen van prijzen door kenmerken en onderliggende financiering van de 400 000 woningen te reduceren tot een abstract puntensysteem waarbij zij veronderstelt te kunnen bepalen wat een “redelijke” prijs is. Het is een stug systematiseren van een dynamiek die regionaal, lokaal en zelfs per woning sterk verschilt.
Het gevolg is een verstoring van de markt. Wanneer de prijs te laag ligt en het niet langer uit kan om een woning tegen die prijs te verhuren—omdat deze door het puntensysteem te laag is ingeschat—dan neemt het aanbod logischerwijs af.
De goedbedoelde maatregelen hebben zijn ruim anderhalf jaar na dato precies opgeleverd wat je zou verwachten. Verhuurders verbouwen een middenhuurwoning om deze in de vrije sector te verhuren of verkopen de woning, waardoor de huurmarkt verder vastloopt en de keuze van huurwoningen nog kleiner wordt.
Het is een voorbeeld van marktfalen dat wordt veroorzaakt door beleidsmakers die de woningcrisis als marktfalen zien terwijl de markt juist op een volstrekt voorspelbare wijze functioneert. De oorzaak van een gebrek aan aanbod van betaalbare woningen is niet als gevolg van marktfalen. De markt signaleert met hogere prijzen schaarste en door lagere prijzen overvloed.
Waarom huisjesmelkers en vastgoedcowboys “schandalige prijzen” vragen is het gevolg van een schaarste veroorzaakt door bevolkingsgroei door migratie en het achterblijven van woningbouw, wederom beide mede veroorzaakt door goedbedoeld overheidsbeleid. Migratie wordt niet ingeperkt terwijl wet- en regelgeving en trage vergunningsprocedures de woningbouw nog steeds afremmen. Het leidt inmiddels aan de ene kant tot market exit van kleinere particuliere verhuurders en anderzijds beperkt het de market entry tot de zo verafschuwde grote investeerders die door schaalgrote het financiële plaatje wel rondkrijgen. Een zelfde dynamiek is gaande bij nieuwbouw. Steeds minder projectontwikkelaars en aannemers zijn bereid te gaan bouwen waardoor er slechts een aantal (midden)grote aannemers overblijven met afnemende concurrentie en hogere prijzen tot gevolg.
De aanstaande Wet versterking regie op de volkshuisvesting moet het tekort aan woningen terugdringen, door de “regie terug te pakken.” Maar niets is minder waar. Er komen nog meer regels en voorwaarden voor woningbouw bij waardoor de marktdynamiek verder wordt verstoord. De voorzitter van Bouwend Nederland, Arno Visser, stelt in gesprek met EW Magazine terecht ter discussie of hier sprake is van marktfalen, “terwijl het de overheid is die gaat over waar, wat en hoe gebouwd wordt. Dus hoezo marktfalen?”
Als de fundamentele problemen door migratie, regeldruk en vergunningsprocedures niet aangepakt worden, dan is iedere interventie gedoemd te leiden tot meer marktverstoring en de woningcrisis te verergeren.